USA’s seneste kursændring i boligfinansiering kan få ringe i vandet langt ud over Atlanten. Når Fannie Mae og Freddie Mac får grønt lys til at købe flere amerikanske realkreditlån pakket som MBS, øges risikoappetitten, og globale markeder kan blive mere sårbare. For en lille, åben økonomi som Danmarks er det ikke ligegyldigt, hvordan denne bølge ruller.
Hvad går beslutningen ud på?
Ifølge udmeldingen vil Fannie Mae og Freddie Mac opkøbe MBS for yderligere cirka 200 milliarder dollar, svarende til omtrent 1.400 milliarder kroner. Det vil i praksis fordoble deres samlede eksponering under et hidtidigt loft på cirka 225 milliarder dollar, eller omkring 1.550 milliarder kroner. Målet er at presse de amerikanske boligrenter ned, der lige nu ligger over cirka 6 procent, og dermed sparke liv i et trægt boligmarked.
Initiativet rammer ind i et velkendt kredsløb: Flere opkøb giver lavere risikopræmier, som igen kan stimulere efterspørgsel og udlån. Men prisen kan være højere systemrisiko, hvis kvaliteten af de underliggende lån udvandes.
MBS: nyttige – og farlige
MBS, eller mortgage-backed securities, er værdipapirer, hvor tusindvis af boliglån pakkes sammen og sælges til investorer. I bedste fald spreder det risiko og giver billigere finansiering til boligejere. I værste fald gemmer det svage lån i komplekse strukturer, som få forstår.
Før krakket i 2008 havde både Fannie Mae og Freddie Mac investeringer relateret til boliglån for over 900 milliarder dollar hver, altså mere end 6.200 milliarder kroner. Dengang forstørrede MBS boblen i subprime-segmentet, hvor lån blev givet til svage kreditprofiler og derefter genpakket og videresolgt. Da misligholdelserne steg, forsvandt køberne, og tilliden kollapsede på tværs af hele den finansielle sektor.
Som man ofte hører i markederne: “Likviditet er der altid – indtil den ikke er der.” Det var præcis, hvad 2008 gjorde smerteligt tydeligt.
Hvor rammer det Danmark?
Danmark har et stærkt, gennemsigtigt realkreditsystem baseret på balanceprincippet og match-funding, hvilket dæmper risikoen. Dertil er danske realkreditobligationer typisk mere enkle og regulerede end mange amerikanske MBS-strukturer. Alligevel er vi ikke immune.
Danske pensionskasser og fonde investerer globalt, også i amerikanske kreditmarkeder og afledte produkter. Hvis MBS-segmentet igen vokser for hurtigt, kan en ny uro ramme kreditspænd, aktier og dollarfinansiering, som også danske institutter afhænger af. Kronekursen er bundet op på euroen, men globale risikobølger kan stadig påvirke danske renter og aktivpriser.
Tre røde flag at holde øje med
- Kraftig vækst i lavkvalitets-MBS og svagere kreditstandarder hos amerikanske låntagere.
- Større koncentration af risiko hos GSE’er som Fannie og Freddie, hvis balance bliver endnu mere cyklisk.
- Likviditetsillusion i ETF’er og fonde, der lover daglig handel i underliggende aktiver med tynd omsætning.
- Politisk og regulatorisk usikkerhed, herunder skiftende kapitalkrav og mulige statslige garantier.
- Uigennemsigtige securitiseringer og komplekse trancher, hvor tab kan skjules, indtil de bliver synlige på én gang.
Hvad kan danske investorer og boligejere gøre?
For investorer handler det om disciplineret risikostyring. Se bag overskrifterne og vurder, om merafkastet i kredit reelt kompenserer for lav likviditet og stigende korrelationer i stress. Diversificér på tværs af regioner, sektorer og likviditetsprofiler, og undgå at forlade dig på én enkelt rating.
Boligejere med variabelt forrentede lån bør vurdere deres robusthed, hvis global uro presser korte renter op. Et skift til mere fast rente kan være en forsikring, også hvis man forventer roligere markeder. Husk, at den billigste ydelse i dag kan blive den dyreste i morgen, hvis volatiliteten vender tilbage.
For politikere og tilsyn er opgaven at værne om gennemsigtighed i securitiseringer og sikre, at incitamenter ikke skubber risiko ud i skyggebanker. Jo klarere data om lånekvalitet og tabsabsorberende kapital, desto mindre sandsynligt er et pludseligt chok.
Historien rimer – den gentager sig ikke af sig selv
Det afgørende spørgsmål er, om mere statslig støtte til MBS denne gang kommer med stærkere værn mod moral hazard. Hvis kreditstandarder holdes stramme, og tab bæres af dem, der tager risikoen, kan opkøbene fungere som målrettet støtte uden at puste en ny boble op. Hvis jagten på lave renter derimod udvander disciplinen, er opskriften på sårbarhed igen til stede.
For danske læsere er konklusionen nøgtern: Vores realkreditsystem er robust, men vi lever i et globalt kapitalmarked, hvor amerikanske beslutninger kan sætte dagsordenen for afkast, likviditet og finansieringsomkostninger. Bliv ved med at stille de enkle, men hårde spørgsmål: Hvem bærer tabet, når musikstolen slukker, og hvor hurtigt kan jeg komme ud? Det er sjældent selve innovationen, der vælter læsset – det er fristelsen til at bruge den uden bremser.
