Spørgsmål: Jeg har lejet den samme lejlighed i næsten fire år og har opbygget et virkelig godt forhold til min udlejer. I sidste uge fortalte han mig, at han overvejer at sælge, fordi han føler, at markedet har klaret sig godt de seneste år. Jeg er nu bekymret for, at hvis nogen køber lejligheden, vil de straks bede mig flytte ud, selvom jeg virkelig gerne vil blive. Jeg har hørt så mange forskellige meninger fra venner, at jeg ikke ved, hvad der egentlig er sandt. Kan du forklare, hvad der normalt sker, når en udlejet ejendom sælges? RW, Downtown Dubai
Svar: Dette er et spørgsmål, som jeg hører oftere og oftere for tiden, og heldigvis er svaret normalt langt mindre bekymrende, end mange lejere forestiller sig.
Første ting at huske er, at salg af en ejendom ikke automatisk afslutter lejemålet. Når nogen køber en udlejet ejendom, overtager de også den eksisterende lejeaftale. Med andre ord fortsætter lejemålet under nøjagtig de samme vilkår indtil det udløber.
Hvor folk bliver forvirrede, er omkring ledigt rådighed. Hvis den nye ejer virkelig har til hensigt at flytte ind i ejendommen selv, eller i nogle tilfælde ønsker at have et tæt familiemedlem til at bo der, er der juridiske procedurer, der skal følges. Det er ikke blot et spørgsmål om at gennemføre købet og bede lejeren om at flytte i næste uge. Realiteten er, at hvis den nye ejer har brug for, at du flytter ud, skal de give dig 12 måneders varsel for at gøre dette. Dette varsel skal fremsendes officielt via notarius publicus og/eller registreret post. Enhver anden form for kommunikation af dette varsel vil blive anset som ikke korrekt leveret.
Mange investorer kigger aktivt efter ejendomme med gode lejere allerede på plads, fordi udlejningsindtægten starter fra første dag. For en investor er der stor tryghed i at vide, at ejendommen allerede er beboet af en, der betaler huslejen og passer på boligen.
Hvis jeg var i din situation, ville jeg blot fortsætte med at kommunikere med din udlejer og spørge, om han markedsfører lejligheden som en udlejet investering eller med ledig rådighed for øje. Du vil ofte opdage, at en ligetil snak fjerner en stor del unødig angst.
For nu ville jeg fortsætte med at nyde dit hjem og undgå at antage, at et salg automatisk betyder, at du bliver nødt til at pakke kasserne.
Spørgsmål: Jeg har brugt næsten 15 år på at opbygge mine opsparinger og har endelig omkring 3 millioner dirhams, som jeg gerne vil investere i Dubai-ejendomme. Oprindeligt havde jeg besluttet mig for at købe én luksuslejlighed i en førsteklasses beliggenhed, men jo mere jeg læser, desto mere spørger jeg mig selv, om køb af to mindre lejligheder i forskellige kvarterer måske faktisk vil være en klogere beslutning. Jeg har ikke nødvendigvis brug for udlejningsindtægten i dag, men jeg vil gerne opbygge noget, der også vil klare sig godt om 10 eller 15 år. Jeg vil sætte pris på din rådgivning om, hvordan erfarne investorer normalt griber dette an. RP, Abu Dhabi
Svar: Jeg kan godt lide dette spørgsmål, fordi du allerede tænker som en investor i stedet for blot en køber. Gennem årene har jeg set folk opbygge meget succesfulde ejendomsporteføljer ved hjælp af begge tilgange. Nogle har købt én enestående aktiv og holdt det i mange år. Andre har gradvist opbygget en samling af mindre ejendomme, der tilsammen gav en sund indtjening og spredte deres risiko på tværs af forskellige markedssegmenter og placeringer.
Når nogen spørger mig om dette, tænker jeg på fleksibilitet. At eje to ejendomme giver dig muligheder. Hvis én bydel midlertidigt klarer sig dårligt eller tager længere tid at leje ud, kan den anden fortsætte med at generere indtægt. Hvis du senere beslutter at frigive noget kapital, kan du sælge en ejendom og beholde den anden. Den fleksibilitet kan blive enormt værdifuld over tid.
På den anden side findes der visse lokationer i Dubai, hvor enestående ejendomme forbliver høj eftertragtede uanset det brede marked. At købe kvalitet har aldrig været en dårlig langsigtet strategi.
I stedet for udelukkende at beslutte ud fra antallet af ejendomme, ville jeg bruge tid på at undersøge selve lokalsamfundene. Spørg dig selv, hvor folk virkelig vil ønske at bo om 10 år, gør din research og due diligence. Spørg dig selv: bygges der skoler? Bliver transporten bedre? Er der beskæftigelse i nærheden? Er der nok detailhandel og fritidsaktiviteter til at understøtte en voksende befolkning?
Gode investeringer opnås sjældent ved at jagte det højeste udlejningsafkast eller den mest fashionable adresse. Det kommer fra at købe kvalitets ejendom i områder, hvor efterspørgslen sandsynligvis forbliver stærk længe efter dagens overskrifter er forsvundet.
De udtrykte meninger udgør ikke juridisk rådgivning og er kun til information. Stil venligst eventuelle spørgsmål til [email protected]
