Den danske boligudviklingsbranche er presset som ikke set i årtier, og mange aktører melder om en hverdag med færre projekter, langsommere salg og skærpet usikkerhed. De seneste måneder har især vist, hvor sårbar en kapitaltung og langstrakt værdikæde kan være, når både efterspørgsel og finansiering rammes samtidigt. På tværs af regioner går det især hårdt ud over Østjylland, hvor flere projekter er udskudt eller reduceret i omfang.
Salget falder markant
Over første halvår 2025 er salget af nyopførte boliger faldet med omkring 23 % sammenlignet med samme periode i 2024. Det afspejler en markedssituation, hvor både private købere og professionelle investorer er mere afventende end normalt. Branchen peger på en kombination af højere finansieringsomkostninger, skarpere kreditpraksis og mere prisfølsom efterspørgsel.
For udviklere betyder det, at tempoet i både markedsintroduktion og byggestart er bremset, fordi salgsraterne er blevet langsommere. Det stiller større krav til likviditet og risikostyring, mens flere projekter kræver et højere niveau af forudsalgsgrad for at få endeligt grønt lys.
Historisk lav boligbeholdning
Samtidig er udbuddet af nybyggeri faldet til et historisk lavt niveau, med en lagersaldo omkring 3.346 boliger i regionen ved midten af 2025. Beholdningen falder igen, fordi tilgangen af nye projekter ikke i tilstrækkelig grad erstatter det, der bliver solgt. Ifølge markedsaktører er der tale om et niveau, der ikke er set i mere end 25 år.
Det lave udbud er paradoksalt, fordi det på kort sigt kan holde priserne oppe, men på længere sigt hæmmer en bæredygtig markedsbalance og forværrer manglen på passende boliger i de større byområder.
Investorernes retræte
Investorandelen er skrumpet kraftigt, og i andet kvartal 2025 udgjorde investorer kun omtrent 24 % af nyboligsalget, mod cirka 45 % i samme periode året før. Højere renter, øget risikoaversion og mere forsigtige cashflow-kalkuler har fjernet en vigtig drivkraft i segmentet for udlejning og buy-to-let.
“Vi har behov for mere forudsigelighed i rammevilkårene og mere tempo i sagsbehandlingen, ellers forbliver investorernes appetit på sidelinjen,” lyder det fra en større udvikler med base i Aarhus. Mange peger på, at klare regler og stabile finansieringsforventninger er afgørende for at genantænde kapitalen.
Ejerboligkøbere fylder mere
Omvendt er andelen af købere, der selv flytter ind i boligen, vokset markant. Fra omkring 55 % i andet kvartal 2024 til cirka 76 % i andet kvartal 2025. Det afspejler, at de husholdninger, der kan få finansieringen på plads, stadig ser værdi i nybyggeri med høj energistandard og lave driftsomkostninger. Den udvikling er positiv, men kan ikke alene opveje fraværet af investorer i stor skala.
Efterspørgslen er samtidig mere selektiv, hvor beliggenhed, kvalitet og fleksible plantegninger vægter tungere end før. Det skubber udviklere mod mere målrettede mikromarkeder, hvor absorptionstakten er stærkest.
Bloksalgets comeback
En lysstråle kommer fra bloksalget til almene boligorganisationer og pensionskasser, som igen spiller en større rolle. I andet kvartal udgjorde blokkøb omtrent en tredjedel af handlerne i regionen, hvilket har løftet flere projekter over den kritiske forudsalgsgrænse.
I Aarhus stod blokkøb for knap halvdelen af salget, i Randers for næsten halvdelen, i Horsens cirka en tredjedel, i Silkeborg over 60 % og i Viborg omkring 40 %, mens Aalborg endnu ikke for alvor er fulgt med. Bloksalget virker som en stabilisator, men skaber samtidig et marked, hvor enkelte store aktører får betydelig indflydelse på tempo og prisdannelse.
Frafald på hver fjerde kontrakt
Et andet prespunkt er annulleringer, hvor op mod 24 % af indgåede køb i første halvår 2025 ikke blev til noget, mod cirka 350 aflysninger i samme periode sidste år. Frafald sker typisk, når finansiering falder til jorden sent i processen, eller når investorer trækker sig på grund af justerede afkastkrav.
Branchen betegner niveauet som “højt, men stabilt”, fordi renteudviklingen trods alt har været mere forudsigelig i 2025. Ikke desto mindre tærer frafald på pipeline, øger omkostninger og forlænger tidsplaner.
Hvad kan sætte fart i markedet?
- Hurtigere og mere ensartet byggesagsbehandling, så projekter ikke taber momentum.
- Mere byggemodnet jord og transparente udbud fra kommunerne.
- Målrettede finansielle værktøjer til førstegangskøbere med solide økonomier.
- Langsigtede aftaler med almene og institutionelle købere for at sikre volumen.
- Klare rammer for energi- og bæredygtighedskrav, så kalkyler bliver mere robuste.
Samlet set bevæger markedet sig ind i en periode, hvor disciplin, produktfokus og partnerskaber bliver endnu mere afgørende. Lagersaldoen på et historisk lavpunkt, et skift i købersammensætning og flere blokkøb peger mod en ny normal, hvor kvalitet og finansiel robusthed trumfer volumenjagt. For Aarhus og de østjyske nabobyer er konklusionen klar: Der er efterspørgsel at betjene, men uden en hurtigere pipeline og mere stabil kapital vil udbuddet forblive knapt, og markedet vil fortsat føles stramt – selv når efterspørgslen igen begynder at tiltage.
