Spørgsmål: Min mand og jeg købte vores lejlighed for tre år siden. En af bekymringerne er, at vores fællesudgifter tilsyneladende stiger næsten hvert år. Jeg forstår fuldt ud, at svømmebassiner, fitnesscentre, sikkerhed og landskabspleje koster penge, men hvordan kan ejere vurdere, om beløbet, de betaler, er rimeligt? Findes der en måde at kontrollere, om udgifterne er rimelige sammenlignet med lignende bygninger? Emma L, Dubai
Svar: Fællesudgifterne er et af de emner, der sjældent får tilstrækkelig opmærksomhed, når folk køber en ejendom, men de kan have en betydelig indflydelse på de samlede ejerafgifter.
Det første jeg vil sige er, at højere fællesudgifter ikke automatisk betyder, at noget er galt. Bygninger med omfattende faciliteter, såsom store landskabsområder, flere svømmebassiner eller conciergetjenester, koster naturligvis mere at operere end en enklere boligtårn.
Hvad der giver ejerne selvtillid, er at forstå præcis, hvad de betaler for. Hver ejersforening arbejder ud fra et godkendt årligt budget, og budgettet bør forklare, hvor pengene bliver afsat. Jeg opfordrer altid ejere til at bruge tid på at gennemgå det, for det er overraskende, hvor mange der aldrig gør det.
Det kan også være nyttigt at sammenligne din bygning med bygninger af samme alder og specifikationer i stedet for blot at kigge på nabogemenskaber.
To bygninger kan ligge side om side, men tilbyde helt forskellige serviceniveauer og derfor meget forskellige driftsomkostninger.
En ting, jeg har bemærket gennem årene, er, at købere ofte fokuserer meget på købsprisen, mens de giver meget lidt omtanke til de løbende ejeromkostninger.
I virkeligheden bør fællesudgifter altid indgå i investeringsberegningen, fordi de vil påvirke både dit årlige forbrug og, i nogle tilfælde, hvor attraktivt ejendommen er for fremtidige købere.
Hvis du forstår, hvad du betaler for, og bygningen vedligeholdes til en høj standard, bliver disse udgifter ofte meget nemmere at få overblik over.
Q: Jeg vil sætte pris på din mening om en situation, der berører ejere i et villaområde i Dubai. Udvikleren har solgt en række villaer til private ejere, men ejer stadig og udlejer et betydeligt antal. Fællesskabet er endnu ikke registreret hos Rera/Mollak. Ejerne har nu modtaget fakturaer for fællesudgifter for andet år. Jeg har spurgt til grundlaget for udgifterne. Udviklerens svar er, at købs- og salgsaftalerne (SPAs) kræver betaling af fællesudgifter fra gennemførelsen, og at finansieringen af driften og vedligeholdelsen af fællesskabet fortsætter, mens registreringen gennemføres. Kan en udvikler lovligt fakturere og opkræve midlertidige fællesudgifter i disse omstændigheder, før Rera/Mollak-godkendelse foreligger?
Spørgsmålet er særligt bekymrende, fordi ejerne har begrænset overblik over udgifterne, mens den generelle vedligeholdelsesstandard, faciliteter og sikkerhed i fællesskabet er dårlig. Hvad er den rette fremgangsmåde for ejerne at tage i denne situation? SM, Dubai
Svar: Din e-mail rejser flere vigtige spørgsmål, og jeg kan helt sikkert forstå, hvorfor I søger større klarhed, særligt da dette er det andet år, hvor midlertidige fællesudgifter er blevet bedt om uden at fællesskabet har gennemført sin Rera/Mollak-registrering.
Efter at have gennemgået bestemmelserne i Dubais lov nr. 6 af 2019, ser det ud til, at lovgivningen tydeligt gør en skelnen mellem en udviklers kontraktlige ret til at kræve fællesudgifter under en SPA og den lovgivningsmæssige ramme for, hvordan disse udgifter godkendes, opkræves og administreres.
Artikel 27 er særligt relevant, fordi den fastslår, at en forvaltningsenhed ikke må opkræve eller indsamle fællesudgifter uden først at få den relevante godkendelse fra Rera. Loven forudser også situationer, hvor et endeligt budget endnu ikke er tilgængeligt ved at tillade, at Rera godkender et midlertidigt budget til fællesudgifter, indtil det reviderede budget er færdigt.
Baseret udelukkende på de oplysninger, I har delt, virker det derfor rimeligt at spørge, om en sådan midlertidig Rera-godkendelse er opnået. Hvis ingen midlertidig budget er blevet godkendt, foreligger der i det mindste et tvivlsomt spørgsmål om, hvorvidt den nuværende faktureringsproces helt er i overensstemmelse med kravene i artikel 27. Når det er sagt, uden at vide præcist, hvor udviklingen befinder sig i registreringsprocessen, vil jeg være forsigtig med at konkludere, at udvikleren handler ulovligt.
På samme måde kræver artikel 30, at fællesudgifterne deponeres på en Rera-anerkendt konto for fællesudgifter, etableret til den samejede ejendom. Hvis udvikleren bekræfter, at den konto, der i øjeblikket modtager betalinger, endnu ikke er den godkendte regulerende konto, er det forståeligt, at ejerne vil søge tryghed omkring, hvordan disse midler bliver sikret, og om de til sidst vil blive overført til den foreskrevne konto, når registreringen er fuldført.
Udviklerens afhængighed af SPA’en er ikke uden berettigelse. De fleste SPA’er kræver, at ejerne bidrager til omkostningerne ved at drive og vedligeholde fællesskabet fra gennemførelsen, og der er en praktisk realitet i, at landskabspleje, sikkerhed, rengøring og vedligeholdelse må fortsætte, mens registreringsprocessen gennemføres. Men min opfattelse er, at den kontraktlige forpligtelse til at bidrage ikke nødvendigvis tilsidesætter den lovbestemte ramme, der er fastlagt i 2019-loven, især hvor loven forklarer, hvordan fællesudgifterne skal godkendes, kontrolleres og opkræves.
Jeg tror, I allerede har stillet udvikleren de vigtigste spørgsmål, såsom hvornår Mollak/Rera-ansøgningen blev indsendt, hvad dens referencenummer er, om et midlertidigt budget for fællesudgifter er blevet godkendt af Rera, og hvornår fuld registrering forventes.
Disse svar vil give et meget klarere billede af, om de nuværende ordninger blot er en del af en igangværende reguleringsproces, eller om der ligger en mere substansiel overensstemmelsesproblematik.
Hvad angår gennemsigtighed, har ejerne efter min mening ret til at forstå, hvordan deres bidrag beregnes og anvendes. Mindst forventer jeg, at udvikleren kan fremlægge et detaljeret midlertidigt driftsbudget, en forklaring på basis for de midlertidige gebyrer blev beregnet, og, når registreringen er fuldført, et dokument der viser de faktiske udgifter i forhold til de indsamlede beløb. Loven forudser også uafhængigt auditerede budgetter og Rera-tilsyn som led i godkendelsesprocessen.
Endelig er dine kommentarer vedrørende vedligeholdelsesstandarder vigtige. Hvis ejere betaler betydelige beløb, men tilstanden i fællesskabet ikke afspejler disse udgifter, er det fuldt ud rimeligt at kræve større finansiel gennemsigtighed. Fællesudgifterne bør i sidste ende afspejle kvaliteten af de leverede tjenester.
For nu vil jeg foreslå at vente på udviklerens svar på dine spørgsmål vedrørende status for Mollak/Rera-ansøgningen. Afhængigt af disse svar kan ejerne derefter være i en stærkere position til at afgøre, om sagen blot handler om timing, eller om den bør rejser officielt med Dubai Land Department eller Rera for afklaring.
Udtrykkene meninger udgør ikke juridisk rådgivning og gives udelukkende til information. Send venligst eventuelle spørgsmål til [email protected]
