Spørgsmål: Jeg er for nylig flyttet til Dubai i arbejde, og min arbejdsgiver har lejet en lejlighed til mig som en del af min pakke. Lejeaftalen er i virksomhedens navn, og virksomheden betaler huslejen direkte til udlejeren, selvom jeg bor der sammen med min familie.
Jeg overvejer at forlade virksomheden til fordel for et nyt arbejde. HR-afdelingen har fortalt mig, at hvis jeg siger op, kan jeg muligvis skulle forlade lejligheden næsten med det samme, fordi virksomheden teknisk set er lejer. Jeg antog, at siden dette er vores familiehjem og der stadig er god tid tilbage på lejekontrakten, ville vi have ret til at blive, indtil den udløber.
Hvem har egentlig rettighederne i denne situation – jeg eller min arbejdsgiver? Michael, Dubai
Svar: Dette er en af de situationer, hvor den person, der bor i en ejendom, og den juridiske lejer ikke nødvendigvis er den samme person.
Hvis din arbejdsgiver er nævnt som lejer på både lejeaftalen og Ejari, er det kontraktlige forhold til udlejeren primært med virksomheden, ikke dig personligt.
Din ret til at besætte lejligheden kan derfor stamme fra din ansættelsespakke snarere end fra at have et selvstændigt leje-forhold til udlejeren.
Jeg ville tjekke tre ting, før jeg gør antagelser: lejeaftalen, Ejari-registreringen og din ansættelseskontrakt eller virksomhedens boligpolitik. Der kan være specifikke bestemmelser, der forklarer, hvad der sker med virksomhedens bolig, når ansættelsen slutter.
Jeg ville ikke antage, at den resterende lejeperiode automatisk giver din familie ret til at blive. Ligeledes betyder det dog ikke nødvendigvis, at I skal flytte.
Hvis du kan lide lejligheden, bør du kontakte udlejeren tidligt. De kan være glade for at erstatte virksomhedens lejemål med en ny kontrakt i dit navn, når virksomhedens forpligtelser er ordnet.
Du bor allerede i ejendommen og har formodentlig taget dig af den.Set fra udlejers synspunkt kan det være mere fordelagtigt at beholde en kendt beboer end at markedsføre lejligheden igen og risikere tomgang.
Sørg blot for, at enhver ny ordning bliver formelt dokumenteret. Stol ikke på en uformel forståelse om, at du blot kan overtage virksomhedens lejemål.
Q: Jeg overvejer at købe en bolig i Dubai, der endnu ikke er færdig, et boligprojekt under opførelse, og udvikleren annoncerer en “garanteret 10 procent afkast i tre år efter overdragelsen”.
På papiret ser det fantastisk ud. Det forventede afkast er betydeligt højere end, hvad jeg kunne opnå ved en normal langvarig udlejning, og mægleren siger, at jeg ikke behøver at bekymre mig om at finde lejere, fordi alt vil blive administreret for mig.
Hvad jeg kæmper med at forstå, er hvor de 10 procent faktisk kommer fra. Hvis lejligheden ikke genererer nok lejeindtægt, er udvikleren juridisk forpligtet til at indhente forskellen? Og burde jeg være mistænksom, når en garanteret afkast ser ud til at være betydeligt højere end den normale markedsleje? Daniel, Manchester
A: Når nogen bruger ordet “garanteret” i et investeringsforslag, er mit næste spørgsmål altid: garanteret af hvem, og hvor præcis er garantien nedskrevet?
Bedøm ikke investeringen ud fra overskriftens procenter alene.
Bed om den faktiske leje-garanti-aftale og fastlæg, hvilken juridisk enhed der er ansvarlig for at betale dig. Er det udvikleren, administrerende selskab eller et helt andet selskab? En garanti er i sidste ende kun så stærk som den enhed, der står bag den.
Dernæst fastlæg præcis, hvordan 10 procenten beregnes. Er det baseret på den oprindelige købspris, det beløb, du har betalt, eller et andet tal? Trækkes servicegebyrer, indkøbsomkostninger, administrationsgebyrer og vedligeholdelse fra før eller efter din garanterede betaling?
Jeg vil også gerne vide, om du har frihed til at bebo eller sælge lejligheden under garantiperioden, og hvad der sker med ordningen, hvis du gør det. Der kan være restriktioner, som ikke er åbenlyse i overskriftannoncen.
Mest af alt, sammenlign den lovede indkomst med ejendommens realistiske åbne markedsleje.
Hvis en lejlighed til to millioner Dh normalt ville have en leje på Dh120.000 om året, svarer det til et bruttoafkast på 6 procent. En, der lover Dh200.000 hvert år, skaber ikke de ekstra Dh80.000 ud af ingenting. Der findes en økonomisk forklaring et sted, og du skal forstå, hvor pengene kommer fra.
Nogle gange er disse ordninger fuldt ud legitime og virkelig nyttige for en investor. I andre tilfælde kan en del af det lovede afkast faktisk være indregnet i en højere købspris.
Så jeg vil bedømme ejendommen først og garantien dernæst. Kig på sammenlignelige priser, realistisk leje, beliggenhed, udviklerens track record og sandsynlig efterspørgsel ved gensalg uden at medregne incitamentet.
Så stil dig selv ét enkelt spørgsmål: hvis garantien forsvandt i morgen, ville jeg stadig være tilfreds med at eje denne lejlighed til den pris, jeg betaler?
Hvis svaret er nej, vil jeg tænke meget grundigt over det, før jeg signer noget.
De givne holdninger udgør ikke juridisk rådgivning og leveres udelukkende til information. Send eventuelle spørgsmål til [email protected]
