En ny lov, der regulerer fælles boliger i Dubai, trådte i kraft onsdag og indfører tilladelser og beboelsesregler, mens myndighederne bevæger sig for at tackle overbelægning og uformelle boliger.
Lov nr. 4 af 2026 dækker ejendomme, hvor enkeltpersoner eller familier lejer deres eget rum, samtidig med at de deler faciliteter som køkkener, badeværelser og fælles spiserum.
Dubai Municipality vil fastsætte det maksimale antal personer, der må bo i hver ejendom, den plads, der skal stilles til rådighed for hver beboer, og de fælles faciliteter, der skal være tilgængelige.
Eksisterende regler i Dubai kræver mindst fem kvadratmeter beboelsesrum for hver beboer i delt boliganvendelse.
Loven blev udstedt af Sheikh Mohammed bin Rashid, vicepræsident og regent i Dubai, i marts og trådte i kraft 180 dage efter offentliggørelsen i Dubais officielle gazette. Eksisterende udlejere og virksomheder, der allerede driver delt boliger, har et år fra lovens ikrafttræden til at få deres ejendomme i overensstemmelse.
Lovgivningen har til formål at afbøde overbelægning og ureguleret fællesbolig, samtidig med at sundheds- og sikkerhedsstandarder forbedres og rettighederne for udlejere og beboere beskyttes.
I juni sidste år viste en brand i en boligblok i Dubai Marina, der husede over 3.800 mennesker, brandfarlige forhold i ulovligt opdelte boliger.
Myndighederne slog hårdt ned på illegale underudlejninger og partitionsenheder over hele Dubai i 2025 og advarede om, at midlertidige opdelinger inden for rum udgør brandfarlige risici.
Hvad er ulovlige opdelinger?
For mange beboere er det en overkommelig og praktisk måde at bo i Dubai ved at dele et hjem. Bekymringen opstår, når en lejlighed, der er beregnet til et begrænset antal beboere, bliver til en meget mere tæt beboet ordning.
For eksempel kan en toværelseslejlighed opdeles i flere rum, så flere personer sover i opholdsrum, på balkoner eller i andre rum, der aldrig var tiltænkt som soveværelser.
Det kan lægge pres på køkkener, badeværelser, ventilation og elsystemer. Uautoriserede opdelinger kan også påvirke brandsikkerhed og flugtveje.
Det er ulovligt at opdele et soveværelse, et opholdsrum eller en balkon i en bolig ved hjælp af træ- eller ikke-brandhæmmende gipsplader uden tilladelse fra Dubai Municipality.
Disse midlertidige barrierer gør det muligt at huse flere lejere i en bolig. De bruges også til at tilvejebringe yderligere kontorplads.
Nye regler for udlejere og lejere
Tilladelser vil være gyldige i et år og kan fornyes, selvom myndighederne kan udstede en toårig tilladelse på ejerens anmodning.
Dubai Municipality og andre relevante myndigheder vil have beføjelse til at gennemføre inspektioner for at sikre, at ejendomme overholder reglerne.
Kun ejere af ejendomme og licenserede operatører vil få tilladelse til at udleje fælles boliger.
Udlejning gennem sociale medier
Dubais værelseudlejningsmarked har ofte været baseret på personlige henvendelser, opslag i sociale medier og WhatsApp-grupper. En lejer kan leje en lejlighed og derefter annoncere enkelte værelser eller sengepladser til andre beboere.
Den nye lov gør den ordning sværere at gennemføre uformelt.
Beboere må ikke fremleje deres tildelte rum eller rum til en anden person. Fælles boliger skal i stedet leveres af ejeren af ejendommen eller af en autoriseret og licenseret operatør.
En besked på sociale medier, der bekræfter prisen og indflytningsdatoen, er ikke nok til at fastslå, at ordningen er lovlig.
Hvis lejligheden udlejes af en anden lejer, som nu indsamler penge fra alle, udgør den ordning et uautoriseret fremleje.
Det kan også skabe problemer, hvis ejendommen inspiceres eller hovedlejemålet ophører. En lejer, der har betalt husleje direkte til en anden beboer, kan have mindre beskyttelse, hvis ordningen ikke er ordentligt dokumenteret.
Gebyrer op til Dh1 million
Overtrædelser af loven kan medføre bøder fra Dh500 til Dh500.000. Straffen kan fordobles ved gentagelse inden for et år, op til maksimalt Dh1 million.
Myndighederne kan også suspendere en operatør i op til seks måneder, annullere tilladelser eller erhvervslicenser, afbryde forsyninger fra overtrædende ejendomme og i sidste ende kræve deres udsættelse.
Hvad bør lejere tjekke, inden de lejer?
Før du giver et depositum, spørg:
- Hvem ejer ejendommen?
- Hvem forvalter den fælles bolig juridisk?
- Er ejendommen godkendt til fællesboliger?
- Hvor mange beboere må bo her?
- Findes der uautoriserede opdelinger?
- Hvem vil modtage din husleje?
- Får du en skriftlig lejekontrakt?
Dubais nye lov om fælles boliger betyder ikke, at det er ulovligt at dele et hjem. Det betyder, at fælles boliger skal operere inden for en reguleret ramme.
